Так ли привлекательна ипотека, как о ней пишут?

Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека. 
Для расчета возьмем среднюю стоимость двухкомнатной квартиры в российском городе-миллионнике (без ремонта, практически без мебели, старый дом в возрасте более 20 лет) и используем ипотечный калькулятор на сайте Сбербанка.
Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг.
Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта — на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев). Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем: 
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет; 
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет. 
Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно. 
Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку — нет. Для удобства расчетов давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. 
Для двухкомнатноый квартиры это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты. Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку: 
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или; 
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет. Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному. 
Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и… берём аналогичную квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде". Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц. НО: 
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку. 
Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа! Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё. Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ! И вот что мы получаем в результате. 
В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем: 
Год 1: (43,062 — 17,000) 12 = 312,744 + накоплений 375,000 = 687.744 рублей или (35,635 — 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей 
Год 2: 687,744 + 312,744 = 1,000,488 рублей или 598,620 + 223,620 = 822,240 
Год 3: 1,000,488 + 312,744 = 1,313,232 или 822,240 + 223,620 = 1,045,860 
Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки". Кому лень считать, сообщаю: вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется. 
С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты). 
При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай! 
А если все ваши сбережения будут на вас работать все это время (даже просто лежать на банковском депозите с капитализацией), вы отправзднуете новоселье гораздо раньше - с учетом минимальных 10% уже через 5 лет.