Что будет с ценами на квартиры во время кризиса

Существует мнение, что во время кризиса выгодно покупать квартиры — из-за снижения спроса уменьшится стоимость ипотечного кредита или квартиры. Экономический журналист  Сергей Журавлёв  рассказывает, продолжится ли строительный бум, и объясняет, почему цены на рынке недвижимости меняются в кризис с точностью наоборот.

По опыту предыдущего кризиса можно было заметить, что многие предсказывали падение цен на жилье вместе с ценой нефти («схлопывание пузыря недвижимости»), полагая, что вот-вот наступит особо благоприятный момент для покупки дома или квартиры. Подобные заявления озвучивались иногда и  на официальном уровне.  

В действительности дело с доступностью покупки жилья обстояло чуть сложнее. Более того, если посмотреть на верхний график, то видно, что ситуация скорее оказывалась ровно противоположной оптимистичным ожиданиям потенциальных покупателей. Долларовая цена недвижимости действительно оказывалась коинтегрированной  с ценой нефти, или с индексом РТС  (также долларовым). Последнее кажется вполне очевидным, поскольку «фундаментальные» цены недвижимости и акций попросту считаются по одной и той же формуле, как чистая приведенная стоимость дивидендов/лизинговых платежей соответственно. Правда, реальные траектории изменения фондовых индексов, как и цен недвижимости, обычно имеют весьма мало общего с теми предсказаниями, какие можно сделать на основе формул для их «фундаментальных» значений.

Но в данном случае важнее, что в такие периоды  рублевая цена из-за девальвации движется в противоположном направлении  — растет. А именно она и определяет доступность покупки недвижимости для получателей рублёвых заработков. Плюс обычно повышаемые в это время процентные ставки (для сдерживания перетока сбережений в валюту) делают менее доступными покупки с кредитным плечом: ипотеку, или что то же самое, долгосрочный (финансовый) лизинг жилья. В итоге рынок жилья в посткризисные периоды оказывается несколько подавлен, даже если это был не специфический кризис, вызванный «пузырем» или «плохими ссудами», обслуживавшими этот рынок, как было в 2008г.

Возвращаясь в текущую ситуацию, можно заметить некоторые признаки, указывающие на охлаждение рынка жилья в ближайшем будущем, несмотря на наблюдаемое в последние месяцы интенсивное жилищное строительство. Она стало следствием резкого всплеска контрактов на покупку жилья на стадии строительства, заключенных на первой волне девальвации в начальные 4 месяца с. г., и сопровождалось заметным увеличением кол-ва и стоимостного объема кредитов, привлеченных населением для покупки жилья. Однако за этим последовало некоторое кредитное охлаждение. Это позволяет прогнозировать, что в будущем году на рынке жилья может сложиться некое подобие ситуации, наблюдаемое сегодня на авторынке — падение спроса в сочетании с высокой закредитованностью покупателей, и даже возможно, рост неплатежей по ссудам.

К выводу о возможности некоторого охлаждения на жилищно-строительном рынке подталкивает и  снижение доступности покупки жилья с кредитом , вытекающее из роста рублевых цен жилья относительно инфляции и доходов населения, а также роста процентных ставок. Индекс доступности, рассчитанный по аналогии с  Housing Affordability Index  — как соотношение медианных заработков (0.74 от средних, что соответствует децильному к-ту дифференциации зарплат 7.1) с необходимыми для обслуживания ипотеки, взятой на покупку в нашем случае 18 м2 на человека, при условии, что эти расходы не превышают ¼ доходов, а кредитом оплачено 80% стоимости купленного жилья) в период осенней девальвации рубля, как можно предположить, заметно снизился. И это даже без учета вероятного продолжения роста ставок по жилищным кредитам в октябре-ноябре (данных по ним за эти месяцы ЦБ еще не публиковал).

Правда, это снижение доступности покупок жилья в кредит пока что не критично, и не идет в сравнение с падением доступности жилья во время предыдущей девальвации 2008-09гг. Тем не менее, оно, по-видимому, вызовет дальнейшее сжатие спроса на жилищные кредиты в начале наступающего года.